자금조달 계획서│팁│자금출처 조사│대비│PCI 분석 시스템│절세
자금조달 계획서, 요즘 서울에 부동산을 사면 거의 무조건 자금조달 계획서를 낸다는 사실 알고 계셨나요? 집값이 많이 올라서 서울 기준 아파트 가격은 평균(중위) 10억 원 즈음이라고 하는데요. 원래 자금조달 계획서는 일반 아파트 및 실거주 목적으로 사는 아파트를 사는 것과는 별로 상관이 없었습니다. 하지만 이렇게 집값이 올라 집을 사려면 10억 원에 가까운 목돈에 들어가는 요즈음은, 반드시 법에 따라 자금조달 계획서를 내야 합니다. 자금조달 계획서를 내었는데 국세청에서 보기에 자금출처가 명확하지 않으면 자금출처 조사를 받게 됩니다. 2009년부터 실시된 PCI 시스템 도입으로 자금출처 조사 자체가 상당히 까다로워졌다고 합니다. 자금조달 계획서에 대한 팁, 그리고 대비, 자금출처 조사에 대한 대비, 절세 방법, PCI시스템 등에 대하여 알아보겠습니다.
목차
1. 자금출처 조사│PCI 분석 시스템이란?
들어가기에 앞서, 자금출처 조사를 받게 될 시 미리 준비하여야 하는 서류 및 자금출처에 대한 개관 등의 정보를 확인하십시오.
| 자금출처 조사를 받게 될 시 미리 준비하여야 하는 서류 및 자금출처에 대한 개관(예시) | 바로가기 |
PCI 분석 시스템이란?
PCI 분석 시스템이란, 소득-지출 분석 시스템을 말합니다. 국세청에서 자금출처 조사를 할 때 소득과 지출을 분석해서 세금 탈루 혐의가 있는지 세밀하게 확인하는 것입니다. 과거에는 자금의 80% 정도만 차용증과 같은 서류 준비를 통해서 소명하면 넘어갔었다고 합니다.
P는 재산(Property), C는 소비(Consumption), I는 소득(Income)을 말합니다. 간단한 수식을 말하자면,
(재산 증가액 + 소비 지출액 - 신고소득금액 = 탈루 혐의 금액)이라고 보시면 됩니다.
국세청은 재산의 보유내역을 다 확인할 수 있습니다. 부동산, 주식, 차량, 회원권까지 다 파악이 된다고 합니다. 또한 소비는 신용카드, 현금영수증, 해외여행 같은 내역까지 확인이 가능하다고 합니다. 소득 부분은 해마다 원천징수된 내역을 다 자료화해놓기 때문에 개인의 금융 잔고 예상액까지 추정할 수 있다고 합니다.
2. 자금조달 계획│팁│절세│방법
자금조달 계획은 요즘 부동산을 구입하게 되면 거의 다 작성하게 된다고 말씀드렸습니다(구체적으로 말씀드리면, 투기과열지역, 조정대상 지역의 경우 3억 원 이상 주택 구입 시 제출, 비조정 지역은 6억 이상 주택 취득시 입니다). 하지만 자금조달 계획서를 어떻게 준비하여 쓰냐에 따라 자금조달 계획 제출 이후 자금 출처 조사를 받게 될지 등에 대한 여부가 갈리게 됩니다.
가. PCI 분석 시스템에 맞게 자금조달 계획서를 쓰자.
PCI 분석 시스템을 기억하십시오. 위의 수식을 생각하며 주택을 구입할 금액에 맞게 자금조달 계획서를 제출하여야 합니다. 예를 들어 부동산이 10억이면, 연간 소득을 몇 년 모았는지 + 증여를 얼마나 받았는지 + 대출을 얼마나 받았는지에 대한 금액 세부내용을 기입하여야 합니다. 아래의 그림을 참고하십시오.
위의 그림을 보면 예금액, 주식 매각 대금, 임대보증금, 차입금 등에 대한 금액을 적어야 합니다. 그리고 이에 대한 증빙 서류를 제출하여야 합니다. 금액을 적을 때 PCI 분석을 기억하세요. 내가 적기 전에 본인도 납득이 갈 수 있도록 적어야 합니다. 10억 원이라면 7억은 연간 소득 저축, 1억은 주식 매매, 2억은 대출 이런 식으로 말입니다. 몇억 원을 소명할 수 없다면? 자금출처 조사 대상이 되는 것입니다.
나. 증여나 상속, 차입금에 대한 내용이 있다면 세금을 미리 반드시 내도록 하자.
밑에서 다룰 팁과도 상관이 있는 내용입니다. 자금조달 계획서에는 증여나 상속을 받은 금액에 대한 자료를 제출하여야 합니다. 또한 차입금의 경우에도 예전과 달리 구체적으로 내용을 적어야 합니다. 때문에 이를 국세청이 알지 않을 수가 없습니다. 국세청은 이에 대한 자료를 근거로 다시 한번 살피게 되는데 이때, 증여나 상속 또는 차입금에 대한 정보를 세밀히 보게 됩니다.
이때 세금을 내지 않은 재산 형성에 대해서는 탈루로 보게 될 수 있다는 것입니다. 이럴 경우 이에 대한 책임을 모두 지는 과정이 필요합니다. 이에 대해서는 아래의 링크를 참고하세요.
| 증여세, 상속세 등 탈루 시 지는 책임 | 바로가기 |
| 자금조달계획서 의무화 보도자료 | 바로가기 |
다. 증여나 상속 등에 대한 세금을 미리 계산해서 최소화하는 습관을 들이고 변제도 기억하자.
몇억 원 되는 부동산을 취득하려면 연소자의 경우 증여나 상속 등이 거의 필수가 됩니다. 하지만 이런 경우 내는 세금이 두려워서 그 당시 내야 하는 세금을 내지 않는 경우가 많습니다. 또한 가족 간 증여, 차입금에 대하여서도 공제 금액이나 변제에 대한 정보를 모르고 진행하는 경우가 많습니다.
세금은 반드시 내야 합니다. 그때 신고를 하지 않고 넘어갈 수도 있지만 이는 나중에 경제활동을 할 때 분명 지장이 되는 요소가 됩니다. 이를 위해서는 공제금액 및 면제, 변제 등의 제도를 잘 알고 계획적으로 증여나 상속을 시행하는 것이 바람직합니다. 이에 대해서는 밑의 링크를 참고하세요.
| 증여세, 상속세, 변제 등에 대한 제도 안내 | 바로가기 |
| 증여세 계산기 | 바로가기 |
라. 국세청 세무조사에 대비하자.
꼭 자금 조달 관련이 아니더라도 정기 세무조사에서 문제가 생기면 조사 대상이 될 수 있습니다. 조사대상이되지 않도록 예방을 반드시 하여야 합니다. 만약 사업자라면 현금영수증 발행, 매출전표 보관, 매출 누락하지 않기 등등이 포함되겠죠.
3. 자금조달 계획서 및 자금출처 조사 대비 팁 요약
위에서 전달한 주제와 관련하여 몇 가지 팁을 요약해보려 합니다. 증여세의 경우 1억 원을 만약 증여하게 된다면 그 세금을 미리 내는 것이 맞습니다. 내지 않았다간 과세 대상이 됩니다. 국세청은 이와 같은 탈루에 대해 매해 강도 높은 조사를 실시하고 있습니다. 또한 최저세율로 내는 방법을 꼭 기억하고 실천하십시오. 밑의 기사가 도움이 될 것입니다. 예를 들면 1억 원 증여서 가족끼리는 5000만 원까지 공제되므로 나머지 5000만 원의 10%인 500만 원만 낸다고 생각하면 되는 것입니다. 이것은 법으로 정해져 있기 때문에 아깝다고 생각하면 안 됩니다.
기타 등등의 정보는 밑의 링크를 참고하세요.
| 자금조달 계획서 및 출처 조사 관련 Q&A, 변제 등 | 바로가기 |
| 부채 상환 시 상환자금의 출처조사 대비 & 재산 처분 시 자금의 사용처 증빙 | 바로가기 |
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*출처=국세청 보도자료 및 홈페이지 참고하여 요약 및 재작성
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